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Las principales novedades que ofrece la conocida ley de desahucio express

Con el objetivo de impulsar el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, se ha aprobado la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. La mencionada Ley entró en vigor el día 24 de diciembre de 2009 y prevé como novedades más significativas las siguientes:

El propietario podrá instar el desalojo cuando el inquilino le adeude un mes. Se reduce de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda, es decir,  Un acto que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en este periodo. De este modo, si con anterioridad de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.

Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados. Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de desalojo, el juez lo acordará en la sentencia. Por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días hábiles para pedir la ejecución de la sentencia.

Posibilidad de acuerdo de condonación de la deuda por desalojo voluntario. El propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días. No obstante, no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.

Juicio verbal. Todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se pueden tramitar a través de un juicio verbal. Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.

Se amplían los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, pero si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

Se limita el plazo para la solicitud de asistencia jurídica gratuita al inquilino demandado de tal forma que deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio,

Se restringe el régimen de notificaciones del inquilino demandado quien quedará formalmente citado a juicio con un edicto si no se encuentra en su domicilio cuando se acuda a notificarle la vista. No se intentará localizarlo por otros medios, como ocurre ahora. Además se convocará en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.

Se exige menos unanimidad en las comunidades de propietarios para obras sostenibles. Con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética e hídrica de un edificio. De este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.


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