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¿Se pueden dejar de pagar los alquileres? En el blog de LAZAAR ABOGADOS explicamos quién puede acogerse a estos planes y en qué condiciones

El Real Decreto-Ley 11/2020 que entró en vigor el pasado 1 de abril, prohíbe los desahucios de personas vulnerables durante el estado de alarma y también prevé planes de suspensión de pagos en ciertos contratos de arrendamientos. Pero, ¿quién puede acogerse a ellos y en qué condiciones?

La moratoria de los alquileres va dirigida a personas en situación de vulnerabilidad.

¿Quiénes son considerados vulnerables a estos efectos? Aquellos que, según dispone el artículo 5 del Real Decreto, reúnan conjuntamente los siguientes requisitos personales:

Haber sido despedido, haber recibido un ERTE o haber sufrido una reducción de jornada o situación similar que suponga la pérdida sustancial de ingresos.

Que la renta de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). El corte se estable en cuatro veces el IPREM si la unidad familiar cuenta con una persona con discapacidad mayor al 33%, y hasta cinco veces si supera la discapacidad alcanza el 65% o existe una situación de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador. El límite del IPREM se eleva también en función del número de hijos o las personas mayores de 65 años a cargo.

La renta más los gastos y suministros básicos de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, internet, línea de teléfono fija y móvil, y cuota de comunidad del solicitante debe ser mayor o igual al 35% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.

El solicitante no puede ser propietario ni usufructuario de ninguna otra propiedad en España, salvo que no se tenga acceso a ella, por ejemplo, por causa de divorcio o separación o por razones de adaptabilidad a una discapacidad.

Si se cumplen los cuatro requisitos anteriores, además hemos de tener en cuenta, que el contrato de arrendamiento lo debe ser sobre la vivienda habitual (quedan excluidos del plan los alquileres de segundas residencias o viviendas vacacionales), y además el propietario o arrendador deber ser bien una empresa pública o bien un “gran tenedor”.

¿Qué significa “gran tenedor”? Se trata de aquella persona que posea más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Si nos encontramos en situación de vulnerabilidad y nuestro contrato cumple con los anteriores requisitos, podemos solicitar la moratoria en el pago del alquiler.

Los términos de la moratoria están desarrollados en el artículo 4 de la norma. El inquilino debe intentar alcanzar un acuerdo con su arrendador, que deberá optar en el plazo de una semana entre estas dos opciones:

1º. Reducir la renta a la mitad, por un tiempo máximo de cuatro meses.

2º. Conceder el aplazamiento de pagos.

Si se opta por la segunda opción, la moratoria se entiende concedida y será automática, pudiendo durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar el mismo, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del arrendatario, pero igualmente, por un plazo máximo de cuatro meses, sin que el inquilino incurra por ello en ningún tipo de penalización. Además las rentas aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.

¿Qué podemos hacer si nuestro arrendatario no es una empresa ni un “gran tenedor”?

Podemos intentar alcanzar igualmente un acuerdo con el propietario o arrendador, pero este no estará obligado a aceptarlo. Si el arrendador no acepta ningún acuerdo, el inquilino puede pedir un microcrédito sin intereses ni comisiones, que tiene que ser destinado obligatoriamente al pago del alquiler. El préstamo cubrirá hasta seis mensualidades y será emitido por un banco y avalado por el Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El usuario solo devolverá a la entidad bancaria el capital en un plazo de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro años, en los términos recogidos en el Real Decreto, que además contempla otro tipo de medidas en caso de que el inquilino no pueda devolver el préstamo por no poder recuperarse de la crisis económica derivada del impacto del COVID 19, consistente en un plan de ayudas de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo que se haya suscrito y con el que se haya satisfecho el pago del alquiler de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas dentro de los límites establecidos para este programa (artículos 9 y 10 del Real Decreto).

Para demostrar que cumplimos todos los requisitos debemos acreditar documentalmente nuestra situación, aportando libros de familia, certificados de parejas de hecho, declaraciones de discapacidad y cualquier otra documentación que certifique su cumplimiento. Todo ello viene recogido en el artículo 6 del Real Decreto.

En el caso de que no podamos disponer de algunos documentos al momento de la solicitud, optaremos por presentar una declaración responsable supletoria, pudiendo aportar los documentos originales cuando finalice el estado de alarma.

Otro problema que puede darse durante el estado el alarma es que llegue la fecha de vencimiento de nuestro contrato de alquiler. En este caso, el artículo 2 de la norma dispone que el inquilino puede solicitar desde el 1 de abril de 2020, teniendo el arrendador la obligación de conceder, una prórroga extraordinaria, por un plazo máximo de seis meses, durante los cuales no podrán variarse las condiciones del contrato.

Sin perjuicio de las medidas recogidas en el Real Decreto, si las partes del contrato de arrendamiento consiguen llegar a un acuerdo en otros términos, éstas quedarían inaplicadas.

En todo caso quedan prohibidos los lanzamientos de personas vulnerables expresamente en el artículo 1. Si la paralización del procedimiento de desahucio afecta a su vez a un propietario en situación de vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia dará parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder en el asunto concreto.

Si tienes dudas sobre la solicitud y aplicación de estas medidas o no sabes si tu situación o tu contrato te permiten acceder a ellas, en LAZAAR ABOGADOS te asesoramos de manera particular sobre tu caso concreto.


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